Baugeld fast so günstig wie im Vorjahr

August 13, 2011

2010 ist zweifelsohne das Jahr für Bauherren und Immobilienkäufer gewesen: Der Finanzkrise war ein enormer Zinsrückgang zu verdanken, der es angehenden Eigenheimbesitzern ermöglichte, ihre Vorhaben äußerst günstig zu finanzieren. Bis Mitte des Jahres rutschen die Hypothekenzinsen auf ein Rekordtief, welches Baugeld so günstig wie seit der Nachkriegszeit nicht mehr machte.

Allerdings dürfte die Zeit des extrem günstigen Baugelds nicht lange anhalten. Innerhalb von zehn Monaten zogen die Zinsen kräftig an. Ihren Höchststand erreichen sie im April dieses Jahres und standen einen guten Prozentpunkt höher. Zwar war Baugeld auch dann immer noch vergleichsweise günstig, aber dennoch hatte sich so mancher Bauherr über den Zinsanstieg geärgert.
Die anziehende Wirtschaft sowie zwei Leitzinserhöhungen durch die EZB hätten laut Meinung zahlreicher Experten dazu führen müssen, dass Baugeld noch deutlich teurer wird. Allerdings ist diese Entwicklung nicht eingetreten. Zur Überraschung der meisten Experten wurde am Markt der Hypothekenzinsen der Rückwärtsgang eingelegt. Seit Ende April sind die Zinssätze für Immobiliendarlehen gesunken.
Besonders in den vergangenen Wochen haben die Zinssätze noch einmal deutlich nachgelassen. Seit Ende April sind die Hypotheken somit um fast 0,8 Prozent eingebrochen und befinden sich wieder ganz in Nähe der Niedrigzinsen des vergangenen Jahres. Ob das damalige Zinsniveau erreicht werden kann, gilt jedoch als fraglich. Nach wie vor sieht das wirtschaftliche Umfeld besser als zum damaligen Zeitpunkt aus. Potentielle Darlehensnehmer sollten deshalb nicht zu sehr spekulieren, sondern die aktuellen Niedrigzinsen schlichtweg festschreiben – denn viel günstiger kann das Baugeld gar nicht mehr werden.

Wie sich Vermieter vor Mietnomaden schützen

April 6, 2011

Die Angst vor der Inflation nimmt zu. Es gibt immer mehr Deutsche, die eine massive Teuerung aufgrund der Eurorettung fürchten. Daher gelten Immobilien derzeit als äußerst gefragt: Mit dem Erwerb von Immobilieneigentum möchten Sparer ihr Kapital absichern. Allerdings dienen die Objekte nur selten zur Eigennutzung: Den meisten Privatinvestoren geht es um die Erzielung von Mieteinnahmen.

Doch immer häufiger bleiben diese Einnahmen aus. Der Begriff „Mietnomade“ gilt längst als etabliert und ruft bei Eigentümern oft große Ängste hervor. Denn sollte ein Mieter nicht zahlen, wird es unter Umständen richtig teuer. Dies trifft besonders dann zu, wenn die Miteinnahmen benötigt werden, um ein Darlehen zu bedienen.

Folglich ist es wichtig, sich vor Mietnomaden zu schützen. Wie das Finanzmagazin „Capital“ berichtet, geht dies am besten, wenn man Mietinteressenten im Vorfeld überprüft und potentielle Mietnomaden gar nicht erst einziehen lässt.
Beim Überprüfen von Interessenten gilt es jedoch aufzupassen: Vor allem Bescheinigungen, die von Vorvermietern ausgestellt werden, sind mit Vorsicht zu genießen. Wenn ein Vorvermieter seinen Mieter loswerden möchte, stellt er dem Mieter womöglich ein besonders gutes Zeugnis aus. Besser ist es daher, auf Bonitätsauskünfte zu setzen. Allerdings ist man hier zumeist auf die Mithilfe des Mieters angewiesen, der eine Selbstauskunft anfordern muss. Sollte ein Mieter kein Interesse daran haben, entsprechende Auskünfte vorzulegen, sollten Vermieter zumindest stutzig werden. Je mehr ein Mietinteressent kooperiert, desto weniger scheint er zu verbergen zu haben. Im Übrigen sollte man sich auch den Arbeitsvertrag (als Nachweis für ein Beschäftigungsverhältnis) zeigen lassen. Wer clever ist, lässt eventuelle Lebenspartner ebenfalls im Mietvertrag unterschreiben, um eine doppelte Absicherung zu erzielen.

Grundsteuer bei Mietausfall mindern

Februar 20, 2011

Betongold ist längst nicht so sicher wie häufig angenommen wird. Wer Immobilien vermietet, geht automatisch Risiken ein. Viele Eigentümer bedenken nicht, dass Mietausfälle auftreten können – dabei kommen sie deutlich häufiger vor als oftmals angenommen wird. Die Folgen können wiederum katastrophal sein: Die Immobilie verursacht Kosten, die in jedem Fall beglichen werden müssen. Hierzu zählt auch die Grundsteuer, die einmal im Jahr an den Fiskus entrichtet werden muss.

Allerdings ist eine Entrichtung der vollen Grundsteuer nicht immer erforderlich. Wie die Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus & Grund“ mitteilt, haben Vermieter einen grundsätzlichen Anspruch auf den Erlass der Grundsteuer, sofern ein erheblicher Mietausfall vorliegt. Ob ein solcher Anspruch besteht, hängt davon ab, auf welche Höhe sich der Mietausfall beläuft. Der Ausfall der Mietzahlungen muss mindestens 50 Prozent des üblichen jährlichen Rohertrags betragen. Allerdings darf der Mietausfall nicht vom Vermieter verschuldet worden sein. Nur bei unverschuldeten Mietausfällen ist ein Grundsteuererlass möglich.

Erlassen wird allerdings nicht die gesamte Grundsteuer sondern lediglich ein Anteil. Sofern sich der Mietausfall auf mindestens 50 Prozent des sonst üblichen jährlichen Rohertrags beläuft, können 25 Prozent der Grundsteuer erlassen werden. Bei einem vollständigen Mietausfall ist ein Steuererlass von bis zu 50 Prozent möglich.

Der Grundsteuererlass kann nur erfolgen, wenn der Vermieter einen entsprechenden Erlassantrag stellt. Der Antrag ist je nach Bundesland bei der Gemeinde oder direkt beim Finanzamt einzureichen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Antrag gründlich geprüft wird. Dementsprechend müssen alle relevanten Nachweise beigelegt oder nachgereicht werden. Die Einreichung des Antrags muss bis spätestens Ende März erfolgen.

Immobilieninvestments: Garagen bergen großes Potential

Dezember 19, 2010

Das Interesse an Immobilieninvestments ist enorm groß. Viele private Anleger sind äußerst verunsichert – womöglich könnte der Euro stark an Wert verlieren oder es kommt zur immensen Inflation. Zudem fehlt es an attraktiven Alternativen im Bereich der konservativen Anlagen. Kein Wunder also, dass das Betongold gefragter denn je zuvor ist.

Allerdings ist es heutzutage gar nicht mehr so leicht, gute Immobilieninvestments zu tätigen. Es fängt bereits damit an, dass auf dem Markt vergleichsweise wenige Objekte angeboten werden. Zugleich sind die Preise relativ hoch bemessen. Anleger müssen viel Geld investieren und oftmals sogar Immobiliendarlehen aufnehmen, damit solch ein Investment realisiert werden kann. Ein weiteres Problem ist das relativ hohe Risiko: Heutzutage lassen sich Mieter nicht mehr viel gefallen. Forderungen nach Mietminderungen treffen relativ schnell ein oder es werden Nachbesserungen bei der Ausstattung gefordert. Zudem drohen Mietausfälle – da braucht man sich nicht wundern, dass so mancher Interessent am Ende doch einen Rückzieher macht.

Dennoch bietet der Immobilienmarkt große Chancen, zum Beispiel mit dem Erwerb von Garagenanlagen. Wie das Finanzmagazin „Capital“ schreibt, steckt dieser Markt noch in den Kinderschuhen. Zumindest private Anleger schlagen vergleichsweise selten zu, obwohl enorme Renditechancen locken. Denn gerade in den Innenstädten hat der Bedarf an geschützten Stellplätzen enorm zugenommen. Mieter zahlen vergleichsweise hohe Preise, um ihre Autos sicher abstellen zu können. Gleichzeitig lassen sich viele Garagenkomplexe oder auch Einzelgaragen günstig erstehen.
Die erzielbaren Renditen liegen um ein Vielfaches über den Renditen, die mit Wohnimmobilien erzielt werden können. Zugleich sind die Risiken niedrig bemessen: Gründe für Mietminderungen gibt es nicht sehr viele.

Immobilienkauf vorziehen und Grunderwerbsteuer sparen

November 20, 2010

Im kommenden Jahr werden gleich mehrere Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöhen. Für Immobilienkäufer und Bauherren, die sich in Brandenburg, Bremen, Niedersachsen oder dem Saarland niederlassen möchten, gilt es sich daher zu überlegen, ob man einen für das nächste Jahr geplanten Immobilienerwerb womöglich vorzieht. Laut dem Wirtschafts- und Finanzmagazin „Capital“ lässt sich mit dieser Maßnahme eine beachtenswerte Steuerersparnis erzielen.

Wer eine Immobilie noch in diesem Jahr erwirbt, gibt dem Fiskus keine Chance: Erfolgt der Kauf in diesem Jahr, wird die Grunderwerbsteuer auf Basis des derzeit gültigen Steuersatzes errechnet. In allen vier genannten Bundesländern wäre dies ein Steuersatz von 3,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage bildet dabei der Kaufpreis. Damit der niedrigere Steuersatz gilt, muss der notarielle Kaufvertrag noch in diesem Jahr geschlossen werden.

Die stärkste Steueranhebung wird es in Brandenburg geben: Dort wird der Steuersatz gleich um 1,5 Prozent angehoben, sodass Käufer ab nächstem Jahr satte 5 Prozent an Grunderwerbsteuer entrichten müssen. Wer beispielsweise ein Eigenheim zum Preis von 200.000 Euro erwirbt, müsste also ganze 3.000 Euro mehr an Grunderwerbsteuer entrichten. Dies ist mehr Geld, als die meisten Immobilienkäufer pro Jahr bei ihrer Baufinanzierung tilgen.
In den anderen Bundesländern fallen die Steuererhöhungen nicht ganz so deutlich aus. Im Saarland gibt sich die Landesregierung vergleichsweise bescheiden: Ab nächstem Jahr wird ein Steuersatz von 4,0 Prozent gelten. In Bremen und Niedersachsen hat man sich auf einen Steuersatz von 4,5 Prozent verständigt.

Wer eine Immobilie in Schleswig-Holstein oder Niedersachsen erwerben möchte, kann sich noch ein wenig mehr Zeit lassen. Dort soll die Grunderwerbsteuer erst 2013 auf jeweils 5 Prozent erhöht werden.

Offene Immobilienfonds: Degi Europa wird aufgelöst

Oktober 24, 2010

Die Misere mit den offenen Immobilienfonds will einfach kein Ende nehmen. Nach wie vor haben die Fondsgesellschaften große Probleme damit, ihre Fonds wieder zu öffnen. Das Problem besteht vor allem darin, dass viele Anleger ihr Kapital immer noch abziehen wollen. Dementsprechend muss für Liquidität gesorgt werden, was jedoch leichter gesagt als getan ist. Schließlich müssten unzählige Objekte verkauft werden. Dies braucht jedoch Zeit – besonders wenn die Immobilien nicht verramscht werden sollen.

Aufgrund dieser Situation scheinen immer mehr Fonds von einer Auflösung bedroht zu sein – einige Fondsgesellschaften haben sich zu diesem Entschluss sogar schon durchgerungen. So wie beispielsweise Aberdeen: Laut „Handelsblatt“ hatte der Fondsverwalter erst vor wenigen Tagen angekündigt, den offenen Immobilienfonds „Degi Europa“ wieder öffnen und dann Fondsanteile zurückkaufen zu wollen. Doch kurz darauf hat der Fondsverwalter eine Kehrtwende gemacht. Wie das Finanzunternehmen mitteilte, werde man den Fonds nun endgültig auflösen. Allerdings werde die Auflösung eine ganze Weile andauern: Erst bis Ende 2013 soll der Fonds vollständig aufgelöst sein. Die hierbei erzielten Erlöse werden etappenweise an die (meist privaten) Anleger ausgezahlt.

Die abrupte Änderung der Strategie ist auf die Erwartungshaltung des Finanzverwalters zurückzuführen. Laut dem Finanzunternehmen wurden Fondsanteile im Wert von 400 Mio. Euro über die Börse gehandelt. Investoren hatten ihre Anteile über diesen Weg zu Geld gemacht. Es ist davon auszugehen, dass die Käufer der Fondsanteile nun Kasse machen wollen. In Anbetracht der Tatsache, dass das Fondsvolumen bei 1,3 Mrd. Euro liegt, sind die zu erwartenden Mittelabflüsse einfach zu groß, weshalb eine Liquidierung am Sinnvollsten erscheint.

Hauseigentümer haben bei Gebäudesanierung keine Wahl

September 12, 2010

Es ist auf jeden Fall von Vorteil, in einem Gebäude zu wohnen, das sehr energieeffizient ist. Die Folge sind niedrige Energiekosten, die sich in der Haushaltskasse deutlich bemerkbar machen. Wer in unsanierten Altbauten wohnt, hat in der heutigen Zeit mit hohen Energiekosten zu rechnen – besonders wenn man mit Öl oder Gas heizt. Dennoch steht es jedem frei, sein Gebäude zu sanieren. Wer nicht sanieren möchte, entgeht kurzfristig einer hohen finanziellen Belastung, zahlt aber dafür langfristig drauf.

Dies wird sich jedoch schon bald ändern. Pläne der Regierung sehen vor, den CO2-Ausstoß der BRD maßgeblich zu verringern und gleichzeitig eine größere Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern zu erlangen. Weil Gebäude in diesem Bereich ein maßgeblicher Kostentreiber sind bzw. gut ein Drittel der gesamten Energie verschlingen, sollen neue Regelungen im Hinblick auf das Thema Gebäudesanierung erlassen werden.
Schon bald soll es den Immobilieneigentümern nicht mehr freistehen, über das Thema Sanierung selbst zu entscheiden. Weil rund drei Viertel aller Altbauten einen äußerst hohen Energieverbrauch aufweisen, soll ein Sanierungszwang eingeführt werden. Bis zum Jahr 2020 soll der Anteil entsprechender Gebäude signifikant verringert werden. Langfristig bzw. bis zum Jahr 2050 soll es nur noch energieeffiziente Gebäude geben.

Zur Erreichung dieses Ziel will die Regierung auch vor der Erhebung von Bußgeldern nicht zurückschrecken. Das Konzept ist simpel: Wer nicht saniert, muss Strafe zahlen und soll auf diesem Weg gezwungen werden. Dafür will der Staat den Eigentümern auch finanziell entgegenkommen. Verschiedene Fördermaßnahmen (z.B. das CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW Bank) sollen in den kommenden Jahren verstärkt werden.

Viele Bundesländer wollen Grunderwerbsteuer erhöhen

August 28, 2010

Bis im zum September 2006 herrschte noch Gleichberechtigung: Der Bund schrieb vor, dass sich die Höhe der Grunderwerbsteuer einheitlich auf 3,5 Prozent des Kaufpreises beläuft. Danach wurde die Macht den Ländern übertragen, die seither selbst bestimmen können, wie hoch der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer bemessen sein soll.

Die Absicht dieser Verfahrensweise bestand darin, mehr Wettbewerb zwischen den einzelnen Bundesländern zu schaffen und somit ggf. die Steuerkosten für Immobilienkäufer zu senken. Allerdings wurde das Ziel nicht erreicht. Ganz im Gegenteil: Zunehmend mehr Länder möchten die Gewerbesteuer erhöhen und sie als lukrative Einnahmequelle nutzen. Den Anfang hatte Berlin gemacht. Gleich zu Beginn des Jahres 2007 wurde der Steuersatz von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben wurde. Im letzten Jahre haben die Bundesländer Hamburg und Sachsen-Anhalt nachgezogen und den Steuersatz ebenfalls auf 4,5 Prozent erhöht.

Wie das Wirtschaftsmagazin „Capital“ schreibt, wollen im kommenden Jahr gleich mehrere Bundesländer nachziehen. Länder wie Brandenburg und Bremen hatten bereits angekündigt, die Grunderwerbsteuer auf 4,5 (Bremen) und sogar 5,0 Prozent (Brandenburg) zu erhöhen. Nun planen auch Niedersachen und das Saarland den Dreh an der Steuerschraube. Während sich die Politiker im Saarland mit einer Erhöhung um 0,5 Prozent begnügen, möchte Niedersachsen ebenfalls auf 4,5 Prozent erhöhen.

Damit ist aber noch nicht Schluss: Schleswig-Holstein hat ebenfalls beschlossen, die Grunderwerbsteuer erhöhen zu wollen. Zwar lässt man sich dort ein wenig mehr Zeit (die Erhöhung des Steuersatzes soll erst 2013 erfolgen), aber dafür langt man so richtig zu: Satte 5,0 Prozent sollen dann berappt werden, wenn Immobilienkäufe anstehen.

KfW mit neuen Förderdarlehen für Bauherren

Juli 6, 2010

Bereits seit vielen Jahren haben Bauherren die Möglichkeit, bei der Finanzierung ihrer Vorhaben auf günstige Förderdarlehen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zurückzugreifen. Die staatliche Bank fördert schon seit langem den Erwerb von Wohneigentum sowie die Errichtung von Gebäuden, die mit einer guten Energieeffizienz punkten können.

Zum 01. Juli hat die KfW ihre Förderbedingungen überarbeitet. Im Wesentlichen wurde festgelegt, dass einige der bestehenden Förderprogramme auslaufen und im Gegenzug neue Programme aufgelegt werden sollen. Wie „Focus Online“ berichtet, läuft die Förderstufe 130 für Sanierungsobjekte aus. Dasselbe gilt für die Förderung von Neubauten der Förderstufe 85. Dafür wurden zwei neue Förderstufen eingeführt, nämlich die KfW Effizienzhäuser 70 und 55.

Die Zahlenwerte geben an, wie hoch der prozentuale Energieverbrauch eines Gebäudes im Bezug auf das sogenannte Referenzhaus bemessen sein darf. Die Werte, die für das Referenzhaus hinterlegt sind, wurden im Rahmen der Energieeinsparverordnung 2009 festgelegt. Ein KfW Effizienzhaus 55 darf demnach maximal 55 Prozent des Energieverbrauchs vorweisen, der als Wert für das Referenzhaus vorgeschrieben wurde.
Es ist ganz klar, dass eine solche Einsparung nicht ohne weiteres erzielt werden kann. Nur mit einem sogenannten Passivhaus lässt sich eine solch immense Einsparung erzielen. Deshalb wurde die Förderstufe KfW 70 eingeführt, damit auch außerhalb des Bereichs der Passivhäuser eine Förderung erlangt werden kann.

Wie es um den Energieverbrauch von Ein- und Mehrfamilienhäusern bestellt ist, können angehende Bauherren im Vorfeld von Architekten und Energieberaten ermitteln lassen. Auf jeden Fall lohnt es sich, die neuen Grenzwerte näher unter die Lupe zu nehmen: Eine Unterschreitung kann die Aufnahme günstiger Förderdarlehen ermöglichen.

Mit Selfstorage die Mietkosten gering halten

Juni 20, 2010

Der Beruf zwingt immer mehr Bürger dazu, in die Großstadt zu ziehen. Das Leben in der Großstadt mag gewisse Vorzüge mit sich bringen – allerdings ist es auch kostspielig. In den wirtschaftlich starken Regionen haben die Mieten in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark angezogen. Große Wohnflächen sind daher nicht für jedermann erschwinglich.

Natürlich gibt es ein Mindestmaß an Raum, das man schlichtweg benötigt – und das nicht nur zum eigentlichen Wohnen, sondern auch um sein Eigentum unterstellen zu können. Gerade wegen der Habseligkeiten kann das Wohnen schnell zum teuren Vergnügen werden: Wer beispielsweise die Möbelstücke der Oma geerbt hat und die eigenen Möbelstücke behalten möchte, benötigt Platz.

Um dieses Problem zu lösen, setzen zunehmend mehr Privathaushalte auf das sogenannte Selfstorage. Hierbei handelt es sich um eine Lösung, die ursprünglich aus den USA stammt und sich mittlerweile auch in Deutschland einer großen Beliebtheit erfreut. Der Ansatz ist simpel: Man mietet sich eine preiswerte Lagerfläche, um dort seine Habseligkeiten sicher unterstellen zu können.

Der Selfstorage Markt boomt wie nie zuvor. Wie die „Financial Times Deutschland“ schreibt, gab es vor 10 Jahren auf dem deutschen Markt gerade einmal 4 Anbieter. Mittlerweile gibt es 59 Anbieter und das Wachstum hält an. Dies ist nicht verwunderlich: In Zeiten steigender Mietpreise bietet es sich geradezu an, benötigten Stauraum per Selfstorage zu erlangen. Dies ist meistens deutlich günstiger, als in eine größere Wohnung zu ziehen. Außerdem überzeugt Selfstorage mit kurzen Mietzeiten: Wer beispielsweise seine Möbel ein paar Tage lang wegen Renovierungsarbeiten unterstellen möchte, kann dies problemlos tun.

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