Baugeld als sichere Anlage in Zeiten der Finanzkrise?
März 17, 2009
In den letzten Jahren wurde es immer mehr alltäglich, dass diejenigen, die einen Kredit wollten, aber wenig Eigenkapital besaßen, von ihrer auserwählten Bank dann im Fall einer Finanzierung eine 100-Prozent-Finanzierung vorgeschlagen bekamen. Fraglich ist heutzutage allerdings, was nun genau passiert, wenn das Haus weniger wert ist und der Finanzierer bereits nicht mehr existiert. Der Experte, René Quaß vom Berliner Hypothekenmakler „Baugeldbörse“ gab vor kurzem umfangreiche Informationen zu diesem aktuell sehr schwierigen Thema.
In einem Beispiel hatte der Kunde eine 110- Prozent- Finanzierung in einer Höhe von 240.000 EURO für ein Eigenheim in Brandenburg über eine Auslandsbank abgeschlossen. Die Finanzierung sollte innerhalb von fünf Jahren getilgt werden und zwar bis 2009. Nun müsste der Kreditnehmer den Kredit verlängern, jedoch ist dies unmöglich, da das Kreditinstitut keine Baukredite mehr anbietet. Die Restschuld von 20.000 EURO könnte der Kreditnehmer begleichen, aber das Haus sehr viel an Wert verloren. Wenn die Auslandsbank keine Kreditverlängerung mehr gewährt mangels Existenz, so ist in aller Regel davon auszugehen, dass die Kreditforderungen des Kreditnehmers an eine andere Bank verkauft worden sind. Das eigene Schufa- Profil ist dann für den Fortgang des Prozederes entscheidend. Schließlich ist für den neuen Kreditgeber dieser Kredit kein Anschlusskredit, sondern ein Neukundenfall, wobei auch Bonität und Lebensumstände sehr wichtige Kriterien darstellen.
Ein anderer Fall, der von Kreditinstituten häufig als problematisch angesehen wird, ist ein vermehrter Ort- und Arbeitswechsel. Auch hier ist die eigene Situation wieder entscheidend, doch wenn beispielsweise die Bank in der letzten Zeit häufiger Probleme mit Berufseinsteigern einer bestimmten Branche hatte, kann sie sich aus diesem Grunde auch gegen zukünftige Kunden mit ähnlichem Interesse aus einem ähnlichen Arbeitssektor wenden. Sollte jedoch der Wunsch eines Hauskaufs bestehen, ist es auch für die Bank eindeutig, dass das Risiko „häufiger Umzug“ wohl ausscheidet. Als Beispiel hierfür könnte ein gut situierter Straßenbau- Experte gesehen werden, der bei Projekten an mehreren Standorten zehn Jahre lang gut verdient, sich allerdings alle zwei Jahre ummelden muss und vielleicht auch bei einer anderen Bank ein Girokonto eröffnet. Er erhielte ein schlechtes „Schufa- Scoring“. Die Schufa analysiert und bewertet Kunden mit Risikogruppen vom Buchstaben A bis M.
Kommt es nun dazu, dass eine Bank Kunden mit dem Buchstaben L oder höher keine Kredite mehr gewähren möchte, wäre dies erst einmal durchsetzbar, aber für die Kunden problematisch.
Wenn eine Immobilie mit einer 110- Prozent- Finanzierung gekauft worden ist, muss der Schufa- Eintrag nicht zwingend negativ sein. Nichts desto trotz ist es empfehlenswert, einen Baufinanzierer zu suchen, der eine mehr als 100 Prozent betragende Finanzierung aktuell noch annimmt. Viele Kreditinstitute akzeptieren Finanzierungen nur noch bis zu einer Höhe von maximal 80 Prozent des Beleihungswertes. Dieser Wert muss auch für Versicherungen herangezogen werden, die ihren Kunden Immobilienkredite offerieren. Der Beleihungswert ist sehr wichtig, da die nächste Bank das Haus des Kunden wieder neu bewertet, so als ob es gerade erst gekauft worden ist.
Unter dem Beleihungswert eines Grundstücks, was auch darauf errichtete Bauwerke mit einschließen würde, wird der Wert verstanden, von dem mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Regelmäßig wird dies also als die Obergrenze gesehen, bis zu der ein Objekt mit Hypotheken belastet werden kann.
Während der Verkehrswert beziehungsweise der Marktwert den derzeitigen, am Markt unter normalen Umständen erzielbaren Preis eines Objektes beschreibt, informiert der Beleihungswert über den Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts, das dieses Objekt über einen Zeitraum von zehn bis 20 Jahren zu finanzieren hat. In diesem Zeitraum darf der vom Stichtag abhängende Marktwert nicht unter den zuvor berechneten Beleihungswert fallen. Dieser stellt aus diesem Grunde gewissermaßen einen gedämpften Marktwert dar.
Auch Kunden, die ihre Raten beispielweise immer ordentlich bezahlt hatten, können von der neuen Bank keine bevorzugte Behandlung erwarten. Wenn ordentlich getilgt worden ist, geht der Kredit zu gleichen Konditionen weiter. Ist jedoch nicht gezahlt worden, so findet auch keine Kreditverlängerung durch die Bank statt.
Zu dem Begriff Baugeld gehören neben Annuitätsdarlehen, auch Bauspardarlehen und Lebensversicherungen. Immobilienfinanzierungen werden regelmäßig durch Baugeld finanziert. Sehr oft werden die sogenannten Annuitätsdarlehen genutzt, die durch Ratenzahlungen in konstanter Höhe charakterisiert werden. Während die Rate über die gesamte Laufzeit unverändert bleibt, wechselt beim Annuitätsdarlehen das Verhältnis zwischen Zinstilgung und Kredittilgung in regelmäßigen Abständen.
Als Alternative dazu gibt es die sogenannten Bauspardarlehen, die sich in Ansparphase und Darlehensphase aufgeteilt werden. In der Ansparphase wird der Eigenkapitalanteil durch Ratenzahlungen in fest vereinbarter Höhe und durch Sonderzahlungen abgesichert. In der Darlehensphase greift dann das eigentliche Darlehen und die Finanzierung wird vervollständigt.
Bauspardarlehen als klassisches Baugeld sind insbesondere durch ihre langen Laufzeiten zur Erbringung des Eigenkapitalanteils bestimmt, schließlich wird die anschließende Finanzierung durch ein Darlehen schon bei Vertragsabschluss beschlossen.
Lebensversicherungen, die nach Ablauf des vertraglich vereinbarten Versicherungszeitraumes in einer Summe ausgezahlt werden und zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können, werden als alternatives Baugeld immer unwichtiger, Grund dafür ist, dass es wesentlich lukrativere Sparmodelle auf dem heutigen Markt gibt. Finanzierungsmodelle für Immobilien werden als Baugeld von allen Baufinanzierungsanbietern in Deutschland offeriert. Diese Baufinanzierungsanbieter sind oft als Sondergeschäftszweig der öffentlich-rechtlichen, genossenschaftlichen und privaten Kreditinstitute anerkannt. Das Baugeld kann demzufolge nicht nur durch den Baufinanzierungsanbieter der Hausbank, sondern auch durch einen anderen Anbieter gestellt werden. Die Offerten und Bedingungen der Baufinanzierungsanbieter zu den diversen Baugeld- Formen sind abwechslungsreich. Daher ist es sehr empfehlenswert bei der Suche nach der am besten geeigneten Finanzierung die Angebote gründlich miteinander zu vergleichen.
Ein derartiger Vergleich ist sehr hilfreich, um herauszufinden, welche die bestmöglichen Konditionen für das Annuitätsdarlehen oder Bauspardarlehen sind. Außerdem kann es auch dazu kommen, dass sich Vergünstigungen bei der Tilgung des Baukredites, wie zum Beispiel bei langfristigen Immobilienfinanzierungen wie dem Baugeld einen positiven Effekt auf die Liquidität des jeweiligen Haushaltes haben. Die unterschiedlichen Baugeld- Arten sind auf die Finanzierung von Immobilien fokussiert. Es gibt auch die Möglichkeit, sie vertraglich an die individuellen Lebens- und Finanzsituationen des Kreditnehmers anzupassen.
In Zeiten der Finanzkrise ist es aber vor allem ratsam, sich nicht von bankrott gehenden Kreditinstituten irritieren lassen. Für den Kunden werden in aller Regel alternative Lösungen erstellt.
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